부동산의 특성과 시장, 국토계획법상 용도지역·지구와 건폐율·용적률, 개발과 투자 방식, 부동산 펀드, 가치평가와 투자분석, 부동산투자회사(리츠)의 핵심을 정리한다. 시험 대비를 위해 새로 작성한 학습 노트이며 금융투자협회(KOFIA)의 공식 자료가 아니다. 법령 내용은 2027. 1. 1. 시행 법령을 기준으로 하고, 평가·분석은 교재의 표준 개념과 공식을 따른다.
1. 대지면적이 800㎡이고 건축면적(건축물의 수평투영면적)이 360㎡, 지상 각 층 바닥면적의 합계(연면적)가 2,160㎡인 건축물이 있다. 이 건축물의 건폐율을 구하면?
② 건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100 = 360 ÷ 800 × 100 = 45%이다. 건폐율의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따라 용도지역별로 정해지며, 대지면적 대비 건축면적의 비율이라는 점에서 연면적을 쓰는 용적률(같은 법 제78조)과 구별된다. ① 16.7%는 건축면적을 연면적으로 나눈 값으로, 분모를 대지면적이 아닌 연면적으로 잘못 둔 결과이다. ③ 55.0%는 대지 중 건축되지 않은 공지의 비율로, 건폐율의 여집합에 해당한다. ④ 270.0%는 연면적을 대지면적으로 나눈 용적률 값으로, 건폐율이 아니다.
2. 토지의 특성 중 자연적 특성에 해당하지 않는 것은?
①은 용도의 다양성으로, 토지를 여러 용도로 이용할 수 있다는 인문적 특성에 속한다. 토지의 자연적 특성은 부동성, 부증성, 영속성, 개별성 등이다. ②는 부동성, ③은 부증성, ④는 영속성을 설명한 것으로 모두 자연적 특성이다.
3. 토지의 자연적 특성과 그 설명을 바르게 연결한 것은? ㄱ. 부동성 ㄴ. 부증성 ㄷ. 영속성 ㉠ 생산비를 투입하여도 면적을 늘릴 수 없다. ㉡ 위치가 고정되어 이동시킬 수 없다. ㉢ 사용하거나 시간이 지나도 소멸하지 않는다.
①은 바른 연결이다. 부동성은 위치가 고정되어 이동시킬 수 없는 특성(㉡), 부증성은 생산비를 투입하여도 면적을 늘릴 수 없는 특성(㉠), 영속성은 사용하거나 시간이 지나도 소멸하지 않는 특성(㉢)이다. ②는 부동성과 부증성의 설명을 서로 바꾸었고, ③은 부증성과 영속성의 설명을 서로 바꾸었으며, ④는 부동성과 영속성의 설명을 서로 바꾸었다.
4. 부동산의 개념에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
②는 옳지 않다. 법률적 개념의 광의의 부동산은 협의의 부동산(토지 및 그 정착물)에 준부동산(등기ㆍ등록 등으로 부동산에 준하여 취급되는 자산)을 더한 개념이다. ①은 물리적(기술적) 개념, ③은 경제적 개념, ④는 법률적 개념 중 협의의 부동산에 대한 올바른 설명이다.
5. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 국토의 용도지역 구분에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
④는 옳지 않다. 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역은 도시지역의 하위 구분인 녹지지역이며(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호라목), 자연환경보전지역은 자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계 등의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역이다(같은 법 제6조제4호). ①은 도시지역, ②는 관리지역, ③은 농림지역에 대한 설명으로 같은 법 제6조의 내용과 부합한다.
6. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따라 도시지역은 ( ㉠ ), 상업지역, 공업지역, ( ㉡ )(으)로 구분하여 지정한다. ㉠, ㉡에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
②는 옳다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호는 도시지역을 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분하여 지정하도록 한다. ①은 농림지역이 도시지역의 하위 구분이 아니라 별도의 용도지역(같은 법 제6조제3호, 제36조제1항제3호)이어서, ③은 관리지역이 도시지역의 하위 구분이 아니라 별도의 용도지역(같은 법 제36조제1항제2호)이어서 옳지 않다. ④는 개발진흥지구가 용도지구(같은 법 제37조제1항제7호)이므로 옳지 않다.
7. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 용도지구에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
①은 옳지 않다. 방화지구는 화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구이고, 풍수해ㆍ산사태ㆍ지반의 붕괴 등 재해를 예방하기 위한 지구는 방재지구이다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제3호ㆍ제4호). ②는 경관지구, ③은 고도지구, ④는 취락지구에 대한 올바른 설명이다.
8. 대지면적 1,400㎡에 지하 1층, 지상 5층(각 층 바닥면적 700㎡) 건축물을 지었다. 지상 1~2층은 주차장 용도이며, 용적률을 산정할 때 지하층과 지상층의 주차장 면적은 연면적에서 제외한다고 한다. 이 건축물의 용적률은?
② 용적률 산정용 연면적 = 지상 3~5층 3개 층 × 700㎡ = 2,100㎡이므로 용적률 = 2,100 ÷ 1,400 × 100 = 150%이다. 용적률의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따라 용도지역별로 정해진다. ① 50%는 1개 층의 바닥면적을 대지면적으로 나눈 건폐율 값이다. ③ 250%는 지상 5개 층 전체를 연면적에 넣어 주차장 면적을 제외하지 않은 값이다. ④ 300%는 지하 1층과 지상 5층을 모두 연면적에 넣은 값으로, 제외 대상을 반영하지 않았다.
9. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
②는 옳지 않다. 서로 중복되지 않게 결정하는 것은 용도지역이며, 용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용하므로 용도지역과 겹쳐 지정될 수 있다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제15호ㆍ제16호). ①은 용도지역, ③은 용도지구, ④는 용도구역(같은 조 제17호)에 대한 올바른 설명이다.
10. 건폐율과 용적률에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
①은 옳지 않다. 용적률(연면적 ÷ 대지면적)이 일정하면 건폐율을 낮출수록 각 층의 바닥면적이 줄어들어 같은 연면적을 짓는 데 필요한 층수는 늘어난다(예: 용적률 200%에서 건폐율 50%이면 4개 층, 25%이면 8개 층). ②는 건폐율, ③은 용적률의 정의에 부합하며, ④는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조와 제78조가 용도지역별 최대한도의 범위를 정하고 구체적인 기준을 대통령령과 조례에 맡긴 내용과 같다.
11. 부동산 시장의 특성으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 거래 대상이 개별적이어서 상품의 표준화가 어렵다. ㄴ. 거래 정보가 공개되지 않는 경우가 많아 정보의 비대칭성이 나타난다. ㄷ. 가격이 오르면 공급이 즉시 늘어나 수급 조절이 빠르게 이루어진다. ㄹ. 거래소와 같은 조직화된 시장에서 표준화된 상품이 거래된다.
①은 옳다. 부동산은 개별성 때문에 상품의 표준화가 어렵고(ㄱ), 거래 정보가 공개되지 않아 정보의 비대칭성이 나타난다(ㄴ). 부동산 공급은 토지의 부증성과 개발 기간 때문에 가격 변화에 즉시 반응하지 못하므로 수급 조절이 느리며(ㄷ은 틀림), 부동산 시장은 거래소 같은 조직화된 시장이 아닌 비조직적 시장이다(ㄹ은 틀림). ②는 ㄷ이 포함되어, ③은 ㄹ이 포함되어, ④는 ㄷ과 ㄹ만으로 이루어져 옳지 않다.
12. 부동산과 관련된 권리에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
①은 옳지 않다. 저당권은 목적물을 점유하지 않고 채무의 담보로 제공받아 채무불이행 시 그 부동산의 가치에서 우선변제를 받는 담보물권이며, 사용ㆍ수익은 설정자(소유자)가 계속한다. ②는 지상권, ③은 지역권, ④는 전세권에 대한 올바른 설명이며 모두 타인의 부동산을 사용하는 용익물권이다.
13. 대지면적 1,200㎡의 토지에 조례로 정한 건폐율 한도가 60%, 용적률 한도가 250%이다. 각 층의 바닥면적을 건폐율 한도의 최대 건축면적과 같게 하고 지하층은 없다고 할 때, 용적률 한도를 넘지 않는 지상 최대 층수는?
③ 최대 건축면적 = 1,200 × 60% = 720㎡, 최대 연면적 = 1,200 × 250% = 3,000㎡이므로 3,000 ÷ 720 = 4.17이고, 층수는 정수여야 하므로 내림하여 4층이다(4층 연면적 2,880㎡ ≤ 3,000㎡, 5층은 3,600㎡로 초과). 건폐율과 용적률의 한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조와 제78조에 따라 조례로 정해진다. ① 2층은 건폐율 한도를 무시하고 각 층이 대지 전체를 덮는다고 보아 최대 연면적 3,000㎡를 대지면적 1,200㎡로 나눈 2.5를 내림한 값이다. ② 3층은 같은 방식으로 구한 2.5를 올림한 값이다. ④ 5층은 연면적 한도를 건축면적으로 나눈 4.17을 올림하여 용적률 한도를 초과하게 되는 값이다.
14. 부동산 개발사업의 프로젝트 파이낸싱(PF)에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
④는 옳지 않다. PF는 사업주의 신용이 아니라 해당 사업의 장래 현금흐름과 사업 자산을 기초로 대출하므로 사업성 분석이 핵심이며, 사업주에 대한 소구는 제한되거나 없는 것이 일반적이다. ①은 차주의 구조, ②는 상환재원, ③은 담보와 소구 범위에 대한 올바른 설명이다.
15. 개발사업 시행사 (주)새솔은 도심 오피스텔 개발을 검토하면서 인근 오피스텔의 공실률과 흡수율, 향후 공급 예정 물량을 조사하고 있다. 이 조사에 해당하는 분석은?
④는 시장성 분석에 해당한다. 수요와 공급, 공실률, 흡수율을 조사하여 개발 상품이 시장에서 분양되거나 임대될 수 있는지를 살피는 단계이다. ①은 입지 분석, ②는 재무적 타당성(경제성) 분석, ③은 법률적 타당성 분석에 대한 설명이다.
16. 부동산 직접투자와 간접투자에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
②는 옳지 않다. 부동산 펀드나 리츠 같은 간접투자 상품도 운용 성과에 따라 손익이 귀속되는 실적배당 상품이므로 원금과 수익률이 보장되지 않는다. ①은 직접투자의 분산투자 한계, ③은 간접투자의 전문성과 관리 부담, ④는 직접투자의 낮은 환금성에 대한 올바른 설명이다.
17. 부동산 간접투자 방식에 해당하지 않는 것은?
①은 투자자가 부동산을 직접 소유하고 관리하는 직접투자이다. ②는 리츠 주식, ③은 부동산 펀드 투자, ④는 부동산 관련 유동화증권 투자로, 투자자가 부동산을 직접 보유하지 않고 증권이나 집합투자증권을 통해 투자하는 간접투자이다.
18. 감정가액 50억원의 부동산을 담보로 30억원을 대출받았다. 이 대출의 LTV(담보인정비율)는?
② LTV = 대출금 ÷ 부동산 가치 × 100 = 30 ÷ 50 × 100 = 60%이다. ① 40.0%는 자기자본(20억원)을 부동산 가치로 나눈 자기자본 비율(1 − LTV)로, LTV와 혼동한 값이다. ③ 150.0%는 대출금을 자기자본(20억원)으로 나눈 부채비율이다. ④ 250.0%는 부동산 가액을 자기자본(20억원)으로 나눈 값으로, LTV와 무관한 자기자본승수이다.
19. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상 집합투자기구의 종류에 관한 설명으로 옳은 것은?
④는 옳다. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제229조제2호는 집합투자재산의 일정 비율(100분의 40 이상으로서 대통령령으로 정하는 비율)을 초과하여 부동산(부동산 개발과 관련된 법인에 대한 대출 등을 포함)에 투자하는 집합투자기구를 부동산집합투자기구로 정한다. ①은 증권집합투자기구가 집합투자재산 전부가 아니라 일정 비율(100분의 40 이상으로서 대통령령으로 정하는 비율)을 초과하여 증권에 투자하는 집합투자기구(같은 조 제1호)이므로, ②는 특별자산집합투자기구가 증권 및 부동산을 제외한 특별자산에 투자하는 집합투자기구(같은 조 제3호)이므로, ③은 단기금융집합투자기구가 집합투자재산 전부를 대통령령으로 정하는 단기금융상품에 투자하는 집합투자기구(같은 조 제5호)이므로 옳지 않다.
20. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」상 부동산집합투자기구는 집합투자재산의 ( )을 초과하여 부동산(부동산을 기초자산으로 한 파생상품, 부동산 개발 관련 법인에 대한 대출 등 포함)에 투자하는 집합투자기구이다. ( )에 들어갈 비율은?
③은 옳다. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제229조제2호는 집합투자재산의 100분의 40 이상으로서 대통령령으로 정하는 비율을 초과하여 부동산에 투자하는 집합투자기구를 부동산집합투자기구로 정하고, 같은 법 시행령 제240조제3항이 그 비율을 100분의 50으로 정한다. ①은 근거가 없는 비율이다. ②는 법 제229조제2호가 정한 하한(100분의 40 이상)일 뿐 실제로 적용되는 비율이 아니다. ④는 근거가 없는 비율이다.
21. 부동산 펀드의 유형별 특징에 관한 설명으로 옳은 것은?
①은 임대형 펀드에 대한 올바른 설명이다. ②는 임대형의 설명이며 대출형은 개발사업 시행법인 등에 대한 대출의 이자를 목적으로 한다. ③은 대출형의 설명이며 경공매형은 경매ㆍ공매 부동산을 낙찰받아 매각차익을 얻는다. ④는 임대형의 설명이며 개발형은 토지를 취득하여 건축한 뒤 분양하거나 임대하는 개발사업의 수익을 목적으로 한다.
22. 부동산 펀드의 유형과 주된 수익원을 바르게 연결한 것은? ㄱ. 대출형 ㄴ. 경공매형 ㄷ. 임대형 ㉠ 임대수익과 매각차익 ㉡ 대여금의 이자 ㉢ 낙찰가격과 매각가격의 차이
③은 바른 연결이다. 대출형은 대여금의 이자(㉡), 경공매형은 낙찰가격과 매각가격의 차이(㉢), 임대형은 임대수익과 매각차익(㉠)이 주된 수익원이다. ①은 세 유형의 수익원이 모두 어긋나 있고, ②는 경공매형과 임대형의 수익원을 서로 바꾸었으며, ④는 대출형과 경공매형의 수익원을 서로 바꾸었다.
23. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제94조(부동산의 운용 특례)에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
②는 옳지 않다. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제94조제2항은 부동산개발사업을 영위하는 법인에 부동산신탁업자와 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 포함한다고 정한다. ①은 같은 조 제1항, ③은 같은 항의 괄호 부분(제229조제2호의 부동산집합투자기구는 운용하는 경우 포함), ④는 같은 조 제2항에 부합한다.
24. 집합투자업자는 집합투자재산으로 부동산개발사업에 투자하려는 경우 사업계획서를 작성하여 ( ㉠ )(으)로부터 그 사업계획서가 적정한지 확인을 받아야 하며, 이를 인터넷 홈페이지 등을 이용하여 ( ㉡ )하여야 한다. ㉠, ㉡에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
②는 옳다. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제94조제4항은 사업계획서를 작성하여 감정평가법인등으로부터 적정 여부를 확인받고, 이를 인터넷 홈페이지 등을 이용하여 공시하도록 정한다. ①은 확인 주체는 맞지만 보고가 아니라 공시이므로 옳지 않다. ③은 신용평가회사, ④는 투자자문업자가 확인 주체가 아니어서 옳지 않다.
25. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」상 부동산집합투자기구의 금전 차입ㆍ대여에 관한 설명으로 옳은 것은?
①는 옳다. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제97조제7항제1호는 부동산집합투자기구의 차입금 한도를 자산총액에서 부채총액을 뺀 가액의 100분의 200으로 정한다(집합투자자총회에서 달리 의결한 경우에는 그 한도). ②은 대여금 한도가 같은 조 제4항에 따라 100분의 100이므로 옳지 않다. ③은 같은 항 제2호에서 부동산 가액의 100분의 100의 범위에서 고시하는 비율로 정하므로 옳지 않다. ④는 같은 항 제1호 단서가 총회에서 달리 의결한 경우 그 한도를 따르도록 하므로 옳지 않다.
26. 부동산 펀드와 환매금지형집합투자기구에 관한 설명으로 옳은 것은?
②는 옳다. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제230조제3항에 따라 환매금지형집합투자기구의 집합투자증권은 별도의 환금성 보장 방법을 정하지 않으면 최초로 발행한 날부터 90일 이내에 증권시장에 상장하여야 한다. ①은 같은 조 제1항이 존속기간을 정한 집합투자기구에 대하여만 설정할 수 있다고 정하므로 옳지 않다. ③은 같은 조 제5항과 같은 법 시행령 제242조제2항제1호가 부동산집합투자기구를 환매금지형으로 설정하도록 정하므로(금융위원회가 고시하는 시장성 없는 자산에 투자하지 않는 경우는 제외) 옳지 않다. ④는 같은 법 제230조제2항과 시행령 제242조제1항이 기존 투자자의 이익을 해칠 우려가 없는 경우 등에는 추가 발행을 허용하므로 옳지 않다.
27. 총투자액 100억원(자기자본 40억원, 대출 60억원, 대출금리 연 4%)으로 매입한 부동산에서 연 순영업소득(NOI) 6억원이 발생한다. 자본이득은 없다고 할 때, 이자를 차감한 세전현금흐름을 자기자본으로 나눈 자기자본수익률은?
④ 이자 = 60억원 × 4% = 2.4억원, 세전현금흐름 = 6 − 2.4 = 3.6억원이므로 자기자본수익률 = 3.6 ÷ 40 × 100 = 9%이다. 총투자수익률(6%)이 대출금리(4%)보다 높아 정(+)의 레버리지 효과가 나타난다. ① 3.6%는 세전현금흐름 3.6억원을 자기자본이 아니라 총투자액 100억원으로 나눈 값이다. ② 5.0%는 이자율 4%를 대출금 60억원이 아니라 총투자액 100억원에 적용하여 이자를 4억원으로 계산한 값이다. ③ 6.0%는 NOI를 총투자액으로 나눈 총자본수익률로, 레버리지 효과를 반영하지 않았다.
28. A자산운용은 대출형 부동산 펀드를 운용하면서 부동산개발사업을 하는 (주)한빛에 금전을 대여하려 한다. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제97조제3항이 정한 금전 대여 방법의 요건으로 적절하지 않은 것은?
①은 적절하지 않다. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제97조제3항제2호는 집합투자업자가 부동산에 대하여 담보권을 설정하거나 시공사 등으로부터 지급보증을 받는 등 대여금을 회수하기 위한 적절한 수단을 확보하도록 정한다. ②는 같은 항 제1호, ③은 담보권 설정, ④는 지급보증 확보로 모두 요건에 부합한다.
29. 부동산 포트폴리오에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 지역과 용도가 다른 부동산을 함께 보유하면 비체계적 위험을 줄일 수 있다. ㄴ. 편입 자산 간 수익률의 상관계수가 낮을수록 분산투자 효과가 크다. ㄷ. 편입 자산 수를 충분히 늘리면 시장 전체의 체계적 위험도 모두 제거된다. ㄹ. 자산 간 상관계수가 1보다 작으면 포트폴리오의 위험은 개별 자산 위험의 가중평균보다 작아진다.
④는 옳다. 지역ㆍ용도 분산은 개별 부동산의 고유 위험(비체계적 위험)을 줄이고(ㄱ), 상관계수가 낮을수록 분산 효과가 커지며(ㄴ), 상관계수가 1보다 작으면 포트폴리오 위험이 가중평균 위험보다 작아진다(ㄹ). 체계적 위험은 분산투자로 제거되지 않으므로 ㄷ은 틀리다. ①은 옳은 진술 ㄹ이 빠져 있고, ②는 옳은 진술 ㄴ이 빠져 있으며, ③은 틀린 진술 ㄷ을 포함한다.
30. 임대형 부동산 펀드가 투자원금 200억원으로 건물을 매입해 3년간 매년 8억원의 임대수익을 분배하고 3년 말 230억원에 매각했다. 보수ㆍ세금을 무시하고 3년간의 총수익률(임대수익+매각차익)을 단순 합산하면?
④ 임대수익 합계 = 8 × 3 = 24억원, 매각차익 = 230 − 200 = 30억원이므로 총수익률 = (24 + 30) ÷ 200 × 100 = 27%이다. ① 9.0%는 3년 총수익률 27%를 3으로 나눈 연평균 단순수익률이다. ② 12.0%는 임대수익 합계 24억원만 반영하고 매각차익을 빠뜨린 값이다. ③ 15.0%는 매각차익 30억원만 반영하고 임대수익을 빠뜨린 값이다.
31. 부동산 투자의 레버리지 효과에 관한 설명으로 옳은 것은?
②는 옳다. 총투자수익률이 대출금리보다 높으면 정(+)의 레버리지 효과가 나타나 부채비율이 높을수록 자기자본수익률이 총투자수익률보다 높아진다. ①은 총투자수익률이 대출금리보다 낮으면 부(-)의 레버리지가 나타나 자기자본수익률이 하락하므로 옳지 않다. ③은 대출금리가 오르면 이자 부담이 커져 정(+)의 레버리지 효과가 줄어드므로 옳지 않다. ④는 부채비율이 높을수록 이자 부담이 고정되어 자기자본수익률의 변동 폭이 커지므로 옳지 않다.
32. 대출형 부동산 펀드가 개발사업 시행법인에 150억원을 연 7.2%(단리)의 이율로 8개월간 대여한다. 펀드 보수는 대여원금 기준 연 0.6%이며 대여기간(8개월) 동안만 발생한다. 이 펀드의 보수 차감 후 이자수익은? (월할 계산)
② 이자수익 = 150 × 7.2% × 8/12 = 7.2억원, 보수 = 150 × 0.6% × 8/12 = 0.6억원이므로 보수 차감 후 이자수익 = 7.2 − 0.6 = 6.6억원이다. ① 6.3억원은 보수를 8개월분(0.6억원)이 아니라 1년분(0.9억원)으로 차감한 값이다. ③ 7.2억원은 이자수익 7.2억원에서 보수를 차감하지 않은 값이다. ④ 9.9억원은 이자수익을 8개월이 아니라 1년분(10.8억원)으로 계산한 뒤 보수 1년분을 차감한 값이다.
33. 부동산 펀드의 투자위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 개발형 펀드는 분양 부진이나 공사 지연으로 수익이 줄어들 수 있다. ㄴ. 임대형 펀드는 공실 증가나 임대료 하락으로 임대수익이 줄어들 수 있다. ㄷ. 대출형 펀드는 차주의 사업 부진으로 대여금 회수가 지연되거나 손실이 발생할 수 있다. ㄹ. 부동산 펀드는 금리가 변동해도 자산 가치와 자금 조달 비용에는 영향이 없다.
③은 옳다. 개발형은 분양ㆍ공사 위험(ㄱ), 임대형은 공실ㆍ임대료 하락 위험(ㄴ), 대출형은 차주의 신용ㆍ사업 위험(ㄷ)에 노출된다. 금리가 오르면 자금 조달 비용이 늘고 자산 가치(환원율)에도 영향을 주므로 ㄹ은 틀리다. ①은 옳은 진술 ㄷ이 빠져 있고, ②는 틀린 진술 ㄹ을 포함하며 옳은 진술이 빠져 있고, ④는 틀린 진술 ㄹ을 포함한다.
34. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제94조에 따른 부동산 운용에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 부동산을 취득하거나 처분하는 경우 실사보고서를 작성하여 금융위원회의 승인을 받아야 한다. ㄴ. 부동산개발사업에 투자하려는 경우 사업계획서의 적정 여부에 대해 감정평가법인등의 확인을 받아야 한다. ㄷ. 투자신탁재산으로 부동산을 취득하는 경우 신탁원부에 수익자를 기록하지 아니할 수 있다. ㄹ. 부동산개발사업 사업계획서의 적정 여부는 신탁업자가 확인하며 공시할 필요가 없다.
②는 옳다. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제94조제4항은 사업계획서에 대한 감정평가법인등의 확인과 공시를 정하고(ㄴ), 같은 조 제5항은 투자신탁재산으로 부동산을 취득하는 경우 신탁원부에 수익자를 기록하지 않을 수 있다고 정한다(ㄷ). 같은 조 제3항은 실사보고서를 작성ㆍ비치하도록 할 뿐 금융위원회의 승인을 요구하지 않으며(ㄱ은 틀림), 사업계획서는 신탁업자가 아니라 감정평가법인등이 확인하고 공시하여야 한다(ㄹ은 틀림). ①은 틀린 ㄱ과 ㄹ을 고르고 ㄴ, ㄷ이 빠져 있고, ③은 틀린 ㄱ과 ㄹ을 포함하고 ㄴ이 빠져 있으며, ④는 틀린 ㄹ을 포함한다.
35. 시행사 (주)새솔이 추진하는 오피스텔 개발사업의 대주단은 공사 지연 위험을 줄이기 위해 시공사에 책임준공 확약을 요구하였다. 책임준공 확약에 관한 설명으로 가장 적절한 것은?
④는 책임준공 확약에 대한 설명이다. 시공사가 정해진 기한까지 준공하지 못하면 손해배상, 대출채무 인수 등의 책임을 지므로 공사 지연 위험이 시공사에 이전된다. ①은 미분양 담보인수 약정, ②는 준공과 무관한 지급보증이나 연대보증, ③은 토지 담보 제공에 대한 설명으로 분양 부진이나 상환 위험까지 시공사가 부담하게 하는 것은 책임준공 확약의 범위를 넘는다.